Wohnungseigentumsgesetz: Reform gilt voraussichtlich ab ab dem 01. Dezember 2020

WEG-Reform kommt vermutlich  noch dieses Jahr

Der Bundesrat muss zwar noch zustimmen, doch ist es mit dem Beschluss des Bundestags klar: die WEG-Reform kommt und das höchstwahrscheinlich noch dieses Jahr. Denn wenn der Bundesrat keine Einwendungen erhebt und das Gesetz im Oktober im Bundesgesetzblatt verkündet wird, könnten die Änderungen am Wohnungseigentumsrecht zum 1.12.2020 in Kraft treten.

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)?

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde in den 50er Jahren  eingeführt und enthält unter anderem die Bestimmungen zur Entstehung von Wohneigentum und zur  Verwaltung sowie zur Aufteilung der Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Im WEG sind zusätzlich Vorschriften rund um die Wohnungseigentümerversammlung und die Beschlussfassungen, die dort getroffen werden, enthalten.

Was wird sich mit der WEG-Reform 2020 konkret ändern?

Die vom Bundestag beschlossene Fassung sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz vor:

Sanierung und Modernisierung werden einfacher

Die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht. Diese sind nach § 20 Abs. 1 WEG – neu künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Kostentragung baulicher Maßnahmen 

Es haben grundsätzlich diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. 

Haben mehr als zwei Drittel der Anwesenden und mehr als die Hälfte der Eigentumsanteilhabenden eine bauliche Veränderung beschlossen, so tragen alle Eigentümer entsprechend ihrer Anteile die Kosten. 

Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll aber ausgeschlossen sein, wenn die bauliche Veränderungen mit unverhältnismäßigen Kosten einhergeht. 

Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, also letztlich rentabel sind, § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG – neu. Was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist, wird gesetzlich nicht festgeschrieben.

Zudem erhält jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, sich auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss durchzuführen. 

Kein zwingender Sachkundenachweis für die Gewerbeerlaubnis von Verwaltern

Ein zentraler Streitpunkt bei den Beratungen war, ob ein verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter eingeführt wird. 

Im Zuge der Beratungen hat man sich auf eine Kompromiss geeinigt: 

Auch nach der WEG-Reform wird es keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben. 

Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation bleibt somit nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. 

Allerdings gibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG – neu jedem Wohnungseigentümer das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters – und damit einen Sachkundenachweis – zu verlangen.

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer seine Kenntnisse vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat. 

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren eingeführt werden kann.

Personen, die schon zum Verwalter bestellt sind, gelten für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierte Verwalter. Diesen Personen solle damit etwas Zeit eingeräumt werden, die Prüfung abzulegen und zugleich sollen die Prüfungsstellen entlastet werden. 

Bei kleineren Anlagen (Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten) die derzeit in Eigenverwaltung von einem der Wohnungseigentümer verwaltet werden, soll erst nach einem Beschluss von einem Drittel der Eigentümer ein zertifizierter Verwalter bestellt werden. 

Wichtig: Die eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter besteht weiter. Verwalter müssen daher nach wie vor innerhalb von drei Jahren 20 Fortbildungseinheiten absolvieren. 

Erweiterte Befugnisse für Verwalter

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden zukünftig erweitert. 

Dieser kann zukünftig selbst über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheiden, wenn diese nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Eigentümer führen. 

Welche Maßnahmen genau damit gemeint sind, definiert sich je nach Größe der zu verwaltenden Anlage. Je größer die Anlage, desto mehr Entscheidungsspielraum. 

Beispielsweise kann der Verwalter in Zukunft neben kleineren Reparaturen auch kleinere Versorgungs- und Dienstleistungsverträge abschließen. 

Die Reform sieht mit § 27 Abs. 2 WEG – neu aber auch die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer selbst entscheiden, welche Befugnisse der Verwalter hat und welche nicht. Durch Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge kann die Reichweite der Vertretungsmacht beschränkt werden. 

Außenvollmacht für Verwalter – Vertretung der Gemeinschaft

Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, so § 9b Abs. 1 WEG – neu. Für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt dies allerdings einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.

Einfachere Abberufung des Verwalters

Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. Die Abberufung kann jederzeit und auch ohne Vorliegen eines triftigen Grundes beschlossen werden. In diesen Fällen gilt der Verwaltervertrag nach spätestens sechs Monaten als beendet. 

Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung werden vereinfacht

Eigentümerversammlungen sollen künftig flexibler gestaltet und Möglichkeiten der Digitalisierung sollen stärker genutzt werden können.

Eigentümern soll ermöglicht werden, auch online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.

Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst.

Eine Eigentümerversammlung  soll zudem unabhängig der Anzahl stimmberechtigter beschlussfähig sein, § 25 Abs. 3 WEG in der bisherigen Form wird gestrichen. Daher wird aber auch die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen von zwei auf drei Wochen verlängert. 

Ein Einberufungsverlangen können Wohnungseigentümer künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen.  

Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig auch nur noch der Textform anstatt der Schriftform. 

Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen. 

Pflicht zur Beschluss-Sammlung bleibt bestehen

Auch nach der WEG-Reform bleibt die Pflicht, eine Beschluss-Sammlung zu führen, bestehen.

Recht der Eigentümer auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer erhält durch § 18 Abs. 4 WEG – neu gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

Kostenentscheidung zulasten des Verwalters wird abgeschafft

Da Wohnungseigentümer hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt seien, wird die Auferlegung der Prozesskosten durch das Gericht im Falle groben Verschuldens des Verwalters abgeschafft. 

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken derzeit auch schon ohne Eintragung in das Grundbuch gegenüber neuen Erwerbern von Wohnungseigentum. 

Zukünftig bedürfen Beschlüsse der Eintragung im Grundbuch. Andernfalls entfallen sie Rechtsnachfolgern gegenüber keine Wirkung gegenüber. 

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen. 

Zudem können Ersterwerber von Wohnungseigentum ab Besitzübergabe mit über die Verwaltung entscheiden. Damit findet die Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers Niederschlag im Gesetz.

Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung

Zudem sind neue Regelungen zur Jahresabrechnung vorgesehen: Teil der Beschlussfassung wird nur noch die Abrechnungsspitze sein, das Rechenwerk selbst nicht mehr. 

Am Ende eines Jahres müssen Verwalter künftig einen Vermögensbericht aufstellen, dieser muss eine Darstellung der Instandhaltungsrückstellung enthalten sowie eine Aufstellung des Gemeinschaftsvermögens. 

Möglichkeit der Entziehung von Wohnungseigentums

Eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, kann zukünftig eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

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