Aufgrund der Wohnungsknappheit und den steigenden Mieten in den Ballungsräumen überlegen sich potentielle Arbeitnehmer derzeit lieber drei mal, bevor sie sich auf einen Arbeitsplatz in den Ballungsräumen bewerben. Dabei schrecken viele  vor der zeitlich wie finanziell aufwendigen Wohnungssuche zurück. Was ist, wenn der Job schon während der Probezeit endet, oder der Job letzten Endes doch nicht den Vorstellungen entspricht?

Arbeitgeber bieten aus diesem Grund derzeit vermehrt Dienstwohnungen an, um für Bewerber attraktiver zu werden. Für Arbeitnehmer bedeutet das nicht nur die Entbehrlichkeit der lästigen Wohnungssuche, sondern meist auch ins Gewicht fallende finanzielle Vorteile: Dienstwohnungen werden in der Regel unterhalb der ortsüblichen Miete vergeben, oder sogar vollständig vom Arbeitgeber übernommen.

In rechtlicher Hinsicht stellen sich jedoch einige Fragen: Inwiefern ist die Dienstwohnung mit dem Arbeitsvertrag verknüpft? Und vor allem: Was passiert mit der Wohnung, wenn das Arbeitsverhältnis endet?

Im folgenden erläutern wir für Sie die wichtigsten Aspekte zum Thema Dienstwohnung und Arbeitsvertrag

1.Handelt es sich um eine Werkmiet- oder eine Werkdienstwohnung?

a) Die Werkmietwohnung

Aus der mietrechtlichen Norm §576 BGB ergibt sich, das die Werkmietwohnung „mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses“ vermietet wird. Arbeitsvertrag und Mietvertrag werden hier separat geregelt. Der Arbeitsvertrag ist dabei der Anlass für den Mietvertrag. Es ist indes nicht erforderlich, dass der Arbeitsvertrag die alleinige Ursache für den Mietvertrag ist. Zu beachten ist auf Arbeitgeberseite, dass in dem jeweiligen Vertrag auf den anderen  hingewiesen wird um die in §576 BGB normierte erforderliche Bindung zu verdeutlichen. Zudem muss die Partei des Mietverhältnisses einerseits der Arbeitnehmer sein, während es auf der anderen Seite jedoch nicht erforderlich ist, dass der Arbeitgeber Vermieter ist. Vielmehr kann Vermieter auch ein Dritter sein.

Maßgeblich beim Werkmietvertrag ist dass die beiden Verträge nicht voneinander abhängig sind was dazu führt, dass das Mietverhältnis nicht automatisch mit Ende des Arbeitsverhältnisses endet. Es besteht jedoch die Möglichkeit im Arbeitsvertrag individuelle Abreden zu treffen, wie beispielsweise, dass das Mietverhältnis für die Fortdauer des Arbeitsverhältnisses nicht ordentlich gekündigt werden kann. Generell gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften über das Mietverhältnis. Nach Ende des Arbeitsverhältnisses normiert §576 Abs.1 BGB  das Recht des Arbeitgebers zur Kündigung mit verkürzten Fristen.

Auch bei der gerichtlichen Zuständigkeit ergeben sich Besonderheiten: Die Amtsgerichte sind hier die ausschließlich zuständigen Gerichte für Rechtsstreitigkeiten über Werkmietwohnungen (§23 Nr.2a GVG). Letztlich muss der Betriebsrat sowohl bei der Zuweisung, als auch bei der Kündigung zustimmen, §78 Abs.1 Nr.9 BetrVG.

b) Die Werkdienstwohnung

Nach §576b BGB wird die Werkdienstwohnung „im Rahmen eines Arbeitsverhältnisses“ überlassen. Bereits aus der Formulierung ergibt sich, dass hier beide Verträge rechtlich miteinander verbunden sind. Das Mietverhältnis ist hier unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrages, weshalb überwiegend arbeitsrechtliche Vorschriften Anwendung finden. Rechtliche Streitigkeiten werden aus diesem Grund auch vor den Arbeitsgerichten entschieden. Nach §2 NachwG muss der Arbeitgeber schriftlich die Verpflichtung zum Bezug der Wohnung durch den Arbeitnehmer nachweisen, da dieser Aspekt als wesentlicher Bestandteil des Vertragsverhältnisses angesehen wird. Es bietet sich an, die Vergütung für das Bewohnen der Werkdienstwohnung schriftlich festzuhalten, denn sonst wird das Überlassen der Wohnung als Teil der Arbeitsvergütung angesehen.

Da die Verträge hier voneinander abhängig sind, endet das Mietverhältnis automatisch sobald das Dienstverhältnis endet. Der Arbeitnehmer ist sodann verpflichtet die Mietsache zu übergeben, ohne dass es einer expliziten Kündigung durch den Arbeitgeber bedarf.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz zugunsten von Arbeitnehmern bildet §576 b Abs.1 BGB: Es bedarf einer separaten Kündigung des Wohnraums durch den Arbeitgeber, sofern die sich in der Wohnung befindenden Gegenstände Einrichtungsgegenstände des Arbeitnehmers sind, oder der Arbeitnehmer die Wohnung mit seiner Familie bewohnt.

Die Abgrenzung zwischen einem Werkmiet- oder Werkdienstvertrag kann mitunter schwierig sein. Maßgeblich ist nicht die jeweilige Bezeichnung, sondern vielmehr die materielle Ausgestaltung des Vertrags: Indizien für das Vorliegen eines Werkdienstvertrages sind beispielsweise die schriftlich festgehaltene Verpflichtung zur Bewohnung durch den Arbeitnehmer, sowie die unentgeltliche oder mit einem sehr geringen Entgelt behaftete Bereitstellung des Wohnraumes.

Generell sollte aufgrund der unterschiedlichen rechtlichen Einordnung die Entscheidung für einen Werkdienst- oder Werkmietvertrag bedacht sein. Sicher sind beide Modelle attraktiv für Arbeitnehmer und Arbeitgeber. Für Arbeitgeber sollte vor allem sichergestellt werden, dass die Wohnung jedoch letztlich nur von Arbeitnehmern und möglichst nicht von Ausgeschiedenen bewohnt wird. Aus diesem Grunde sollte bei der Vetragsausgestaltung diesem Aspekt besondere Beachtung geschenkt werden.

Die Mitarbeiterwohnung als geldwerter Vorteil

Vorteile für Arbeitnehmer, wie beispielsweise die unentgeltliche oder vergünstige Überlassung von Wohnraum stellen einen steuerrechtlichen Sachbezug dar. Die Höhe des geldwerten Vorteils bemisst sich dabei an der Differenz zum ortsüblichen Mietpreis. Mit Wirkung zum 01.01.2020 sieht jedoch ein Gesetzesentwurf der Bundesregierung  „Entwurf eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“ eine steuerrechtliche Erleichterung für solche Arbeitnehmer vor, deren gezahltes Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietpreises beträgt.

Haben Sie weitere Fragen zum Thema Mitarbeiterwohnung?

Unsere fachlich spezialisierten Anwälte für Arbeitsrecht unterstützen Sie gerne bei der Ausgestaltung von entsprechenden Arbeitsverträgen. Kontaktieren Sie uns gerne.

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